标题: 我爱我家前副总裁胡景晖:市场份额排前三的中介,国家必须控股
九峰





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发表于 2018-8-29 08:13 PM  资料  个人空间  短消息  加为好友 
我爱我家前副总裁胡景晖:市场份额排前三的中介,国家必须控股

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2018-08-27 08:56:34         字号:A-                    A                A+         来源:界面新闻
关键字: 我爱我家胡景晖胡景晖长租公寓租房价格飞涨
        据界面新闻8月27日报道,不久前因直白言论从我爱我家副总裁职位离职的胡景晖,以中国房地产经纪同业联盟主席的身份出现在26日下午网易经济学家年会·夏季论坛上。论坛的主题是“新经济 新动力”,而胡景晖在现场工作人员数次提醒超时的情况下,尽量简洁但系统地谈及自己对长租市场的看法,观点依然直白而鲜明。
        他将长租市场主体称为”住宅租赁运营商“,再次表态称,这些租赁运营商的近期不合理抬价,在房租上涨过程中至少起到三分之一的作用,推波助澜。“资本一半是天使,一半是魔鬼。”他说。要解决资本带来进步以及其背后贪婪性的矛盾,他的方案是,建议国家控股涉入房产中介和租赁行业,立法、建立监管机制,有效管控资本。
以胡景晖掌握的行业数据,北京今年拿到产权证且可以入住的房源有880万套至900万套,其中有近100万套既不出租也不出售,处于空置状态。“中国内地也可以出台空置税,房价会应声而跌,解决不少人租房问题。另外利用好农村集体用地,也可以盖出廉价的可租赁房。”胡景晖说到。
        他还谈到自己正在创业,发声之后被人称为房地产业的“小崔”,有机构正在安排胡景晖和崔永元进行一次共同面对媒体的谈话。
        在正式演讲前,胡景晖接受界面新闻专访,他仍然非常坚定地表达了自己的经济观点。采访内容与其演讲内容大同小异,个别问题回答得更为具体直接。

        我爱我家前副总裁胡景晖/图片来自界面

问:您前段时间提到的住宅租赁运营商不合理抬价,在房租上涨的推动原因中起到多大作用?
        答:根据我这么多年的经验,我觉得至少占到房价上涨因素的三分之一。没有这个(哄抬价格),一定不会涨得那么凶。有了这个,从蝴蝶效应的角度来讲,整个市场的心态都发生了变化。所以我认为这个问题必须正视。
        当然不同的利益集团可能会解释说我们影响不了房租,房租上涨也不是我们造成的,但是我觉得其实,包括昨天央视新闻周刊看到的,他们在北京、广州、深圳很多地方做过调研,所谓的今年房租暴涨,和暴涨背后有资本挟持的长租公寓在推动这件事,我觉得不是媒体预设的结论,而是一个基本经过调查和采访形成的结论。
问:长租公寓挣钱吗?
        答:我认为国内长租公寓98%、99%是不挣钱的,但是首先我们采用的是租权式而不是产权式。美国主要是产权式,像美国的EQR(美国长租公寓公司)是买下房产,作为买家来持有运营的。中国是二房东式模式,即便这样,不达到一定规模也很难挣钱。
现在长租公寓的做法都叫跑马圈地,都是2VC(面向风投)而不是2C(面向消费者),也就是说所有的产品,所有的模式不是服务于终端的租客,而是为下一轮找到傻钱去作秀的。一旦没有下一轮的钱进来,这一边又不挣钱,怎么可能不爆仓呢?
问:您之前提到过长租公寓如果爆雷的话,会比P2P更可怕。前几天杭州的鼎家爆了雷,然后牵扯到长租公寓金融错配的问题。现在长租公寓中介就那么几家,外界看来它们的资金量是稳定的,您还是坚持认为资金链一旦断掉,或者错配,后果很严重吗?
        答:确实是,昨天白岩松讲到了,爆雷事件涉及到几千家租户。所持有房源的套数,是几百万套,(每套房约算两个房间)如果一个房间住两个人,至少在一线城市和前二线城市是这样,那是几千万住客的利益可能受到损害。
        有个坚石事件,在2003年、2004年,在没有资本介入的情况下,北京就发生了坚石事件。历史很有趣。当时在没有资本挟持的情况下,已经造成几百上千人的居住问题,当时我记得新京报刚刚组建,有几十个新京报的记者在一个寒冷的冬天,北京的晚上,直接打铺盖在街上。那是在15年前没有资本挟持的情况下,如果有资本挟持、有杠杆放大,如果坚石事件再爆发的话,那不是几百几千人,那是几百万人甚至可能上千万人的问题。
问:在现在存在监管漏洞的情况下,是否有长租企业在利用资金池去抢占市场,或者投资到别的领域?
        答:投到别的领域不一定,但是利用客户的押金和租金沉淀,以及金融机构的杠杆放大去滚动发展已经有了,一定有了。当年深圳有一家中介公司叫创辉,老板拿了房款沉淀去炒股,北京也有一家中介公司,老板拿了房款沉淀去开饭馆,开出租车公司,后果都可想而知。这里面全是老百姓的钱,都是中国每一个普通家庭父母每天朝九晚六,可能一周工作六天辛辛苦苦积攒的钱,是为了子女上学,父母养老,为了整个家庭幸福,但是由于国内缺乏有效的机制监管,这些钱可能一夜之间灰飞烟灭。
问:对于长租公寓因为资金问题,去做资产证券化,这个事本身您反对吗?
        答:我不反对,其实我不反对资本介入,不反对ABS也不反对REITS。资本,一半是天使,瞬间可以变为魔鬼,马克思怎么讲,资本来到世间每个毛孔都滴着血和肮脏的东西。今天我们在市场经济的环境下我们需要资本,如果资本是良性的,那就能把市场做大,把资源做大,把效率提升、把体验提升,把整个产业升级。一旦资本不管控不监管,没有顶层立法,瞬间就会变成魔鬼。
        那怎么解决这个问题,其实答案非常简单,那就是在关乎国计民生的行业,资本可以进来,但国家队必须控股,国家队控股的情况下可以搞混合所有制。也就是国家控股的情况下,可以有民间资本、可以有外资。范围是指关乎国计民生的行业,比如说石油,电信,金融,粮食,比如说房产中介和长租公寓。
        一个老百姓一生中最大的资产转移和买卖,就是买卖二手房,这中间的风险,对一个普通的中国老百姓,有可能是美好生活的提升,也有可能是灭顶之灾。
问:您这个观点一旦出来,很多人会持相反意见吧?
        答:随便。我们并不是说所有的中介都要被国资控股,但是市场份额最大的前三,前五,我个人认为必须国家控股。
问:在市场监管上是不是可以做一些事情?
        答:监管有几个问题,第一谁来管。拿长租为例,长租公寓领域,大量资本进入的情况下,住监部看的懂住房市场,但看不懂资本。一行三会看得懂资本,但看不懂住房市场。今年为了REITS刚刚发了篇文,证监会和住监部形成了联合工作机制,但REITS这件事已经讨论了十二年了,十二年后才刚刚形成这么个联合机制。
长租公寓的行业归口是住建部,资本归一行三会管。如果住建部和一行三会不能建立一个有效沟通和共同工作机制,最后就变成谁都不管。我觉得住建部很努力了,但住建部仍然Hold不住房价。租金现在快速上涨,因为今天中国的房地产问题绝对不是住建部能够解决的。但是房地产问题,除了住建,财务、税收、发改、人口、教育、医疗、交通都跟这个事情相关。
        为什么不能这么多部门形成一个中国房地产问题治理小组呢,只有跨部门统筹资源,跨部门联合办公,跨部门地平衡信息,中国的房地产问题才能得到有效解决。不然就是从买不起到最后变成租都租不起。
第二要尽快进行顶层制度设计和顶层立法,到今天国内还没有中华人民共和国房屋租赁法,没有房产交易法,没有房产资本管理办法。没有这些顶层设计,基层部门的动作难以推行。
问:在如今北京租房的供不应求关系下,房租上涨未来是不是必然趋势?
        答:是。但是房租合理上涨,其涨幅应该要高于CPI(居民消费价格指数),低于人均可支配收入的每年增幅。房租上涨高于CPI,低于人均可支配收入每年的增幅,那也就是说,房产本身是抗通胀的。比如单位每年给你加薪百分之十的话,房租每年的上涨应该是百分之七到八,应该是你越来越租得起,而不是越来越租不起。但是今天北京房租上涨的统计数据,我觉得一定是两位数。(记者/郑萃颖 雷润洲)

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